Especificaciones técnicas · antes de licitar
Licitaciones comparables desde la especificación.
Ayudamos a inmobiliarias-constructoras a cerrar licitaciones con propuestas comparables y trazables, reduciendo los adicionales que nacen de la ambigüedad de la especificación.
Revisado por Ignacio Muñoz · 20 años en construcción · Villarrica, Chile
Empieza en la licitación y sigue trabajando durante la obra.
4.3 TABIQUES
4.3.2 Tabique de yeso-cartón
Se consulta tabique sobre estructura metálica1 con planchas de yeso-cartón ST 15 mm o equivalente2 por ambas caras. Las juntas se tratarán según recomendación del fabricante3. La terminación se especifica en la partida de pinturas.
- 1No indica espesor de perfil ni distanciamiento. Cada oferente cotizará una estructura distinta.
- 2«O equivalente» sin criterio de equivalencia. No hay cómo evaluar una marca alternativa.
- 3No dice si las juntas van en el tabique o en pinturas. Un oferente las incluye y otro no.
El problema
El costo de una obra se decide antes de licitar. Se descubre después de firmar.
del costo de un proyecto queda determinado en la etapa de diseño, antes de pedir la primera cotización.
Myerson, The Lean, Smart, Digital Supply Chain
cuesta, en promedio, revisar y responder una sola consulta (RFI) durante la obra. Y una EETT ambigua genera cientos.
Navigant Construction Forum, 2013 · 1.362 proyectos, datos internacionales
El mandante recibe ofertas que parecen comparables y no lo son. La diferencia aparece después, como adicional.
Comparabilidad
Una licitación es comparable cuando dos equipos distintos, estudiando la misma especificación, llegan al mismo resultado.
Hoy no ocurre. El arquitecto especifica una marca y confía en que el constructor sabrá qué significa. Cada oferente vuelve a interpretar la misma EETT, completa por su cuenta lo que falta y le pone precio a su propia lectura del riesgo.
Lean Supply lee el producto especificado por marca, lo lleva a su producto genérico con sus propiedades técnicas y arma la lista de materiales con especificaciones explícitas. Lo que no se puede resolver se convierte en una consulta al proyectista, antes de licitar.
- En la EETTPlancha yeso-cartón ST 15 mm «marca X» o equivalente
- Producto genéricoPlaca de yeso-cartón estándar · 15 mm · borde rebajado
- Partida con especificación explícitaTabique 4.3.2 · m² · ambas caras
- Lo que falta: consulta al proyectista¿Distanciamiento de perfiles? ¿Quién trata las juntas?
El problema no está solo entre empresas. Dentro de una misma constructora, el equipo de estudio y el de compras describen el mismo material con palabras y códigos distintos. En un caso real que analizamos, un solo hormigón especificado tenía una docena de candidatos en el maestro de compras, y ninguna regla para saber cuál cumplía la especificación.
Lo que hoy cubre. En EETT que el motor no había visto antes, cerca de cuatro de cada cinco líneas quedan resueltas a un material concreto. El resto se marca para revisión. No se adivina.
Qué recibe
Tres entregables, en 3 días hábiles.
Informe de hallazgos
Dos páginas con los 5 a 8 hallazgos de mayor impacto, cada uno con la cita textual de la EETT, el conteo por tipo y una línea honesta sobre lo que la revisión no cubre.
Lista de consultas al proyectista
Las ambigüedades que necesitan respuesta antes de licitar, escritas como preguntas que alguien puede contestar. Es el siguiente paso de su equipo. Para el proyectista, es una lista ordenada en vez de cuarenta consultas sueltas durante la obra.
Tender Pack en Excel
Mapa de la especificación, lista de materiales con especificaciones resueltas y reglas de comparabilidad para los oferentes.
Qué es gratis y qué no. El diagnóstico sin costo incluye el informe de hallazgos y la lista de consultas. El Tender Pack completo se cotiza por proyecto, después del diagnóstico y solo si le sirve.
No todo es un hallazgo. En una sola EETT descartamos 470 observaciones posibles y dejamos registrada la razón de cada una. Al informe llega lo que hay que resolver.
Después de adjudicar
Un documento que no se archiva después de adjudicar.
La mayoría de los documentos de licitación mueren el día de la adjudicación. El Tender Pack de Lean Supply sigue trabajando.
En la licitación
Todos los oferentes cotizan lo mismo. Las ofertas se comparan línea por línea.
En el contrato
La especificación normalizada se anexa. Lo que se compró queda definido, no interpretado.
En las compras
Abastecimiento compra contra una especificación explícita, no contra una marca o un código ambiguo.
En la recepción En construcción
Lo que llega a obra se verifica contra lo que se especificó.
En los adicionales
Cada ambigüedad resuelta antes de licitar queda registrada. Cuando aparece un cobro extra, existe la evidencia de qué se preguntó y qué se respondió.
El costo de la ambigüedad se paga durante la obra. Por eso el valor de resolverla también aparece ahí.
Cómo funciona
El motor procesa. Una persona con veinte años en obra revisa antes de que salga.
- Día 0
Usted envía la EETT. Nada más.
PDF o Word, tal como está. Si viene escaneada, avísenos y la preparamos.
- Días 1 a 3
El motor extrae, clasifica y arma. Un especialista revisa.
Cada cláusula se ordena según la NCh 1156, la norma chilena que ordena las partidas de una EETT. Cada hallazgo pasa por revisión humana.
- Día 3
Recibe el diagnóstico
Informe de hallazgos y lista de consultas. El Tender Pack, si lo contrata.
Cada hallazgo cae en una de tres clases
Dos oferentes la leerían distinto y cotizarían distinto. Se resuelve antes de licitar.
La EETT remite a algo que no está en el set de licitación.
Una elección legítima de la constructora. Se informa, y no se le carga al proyectista.
Qué no es Lean Supply
Una capa sobre la especificación. Nada más.
Dónde estamos
Hoy cada equipo traduce la especificación a su propio idioma. Lean Supply hace una sola traducción, y todos leen la misma.
La especificación se vuelve digital: de la EETT al Tender Pack, con productos normalizados, lista de materiales y consultas al proyectista.
La base de conocimiento que conecta cada especificación con su producto genérico, sus equivalentes en el mercado chileno y su análisis de precio. Aprende de cada proyecto.
Ver el catálogo de especificación →Una sola descripción de cada producto, la que define la especificación, leída igual por quien diseña, quien estudia la obra, quien la administra, quien compra y quien la financia. Compras deja de interpretar y empieza a ejecutar.
Estamos en la primera etapa. Lo que entregamos hoy es lo descrito en la primera columna; el resto es hacia dónde vamos, y lo estamos construyendo con los primeros proyectos.
El mismo problema existe del lado de quien oferta. No es donde empezamos, pero si cotiza obras, escríbanos igual.
Por qué existe Lean Supply
Llevo veinte años en construcción, los últimos al frente de Equintec, del lado del suministro.
Al construir la base de conocimiento de Lean Supply revisé las fuentes que la industria usa todos los días: catálogos de productos, presupuestos de licitación, análisis de precios unitarios y el maestro de materiales de una constructora. En todas encontré lo mismo. La información que define un producto vive en la especificación técnica, y se pierde en cada paso siguiente. El presupuesto la abrevia. El análisis de precios la generaliza. El maestro de compras la reduce a un código.
La especificación es el único documento con la profundidad necesaria. Por eso empezamos por ella.
Por qué ahora
La presión por productividad en construcción está documentada y es estructural. La infraestructura digital ya está instalada: BIM, DOM digital, catálogos en línea. Y recién ahora es posible leer documentos técnicos no estructurados a escala, con revisión experta encima, sin convertirlo en un proyecto de TI de doce meses.
Diagnóstico gratuito
Invierta en certeza, no en sorpresas.
Envíe la EETT de un proyecto que vaya a licitar. En 3 días hábiles recibe el informe de hallazgos y la lista de consultas, sin costo. El Tender Pack completo se cotiza aparte, solo si le sirve.
Sobre su EETT. Se usa solo para este diagnóstico. No se comparte, no se publica y no se usa para entrenar modelos de terceros. Firmamos un acuerdo de confidencialidad si lo requiere.